За последний год доля доступных новостроек в старых границах Москвы упала примерно до 30%. Это значение стало минимальным за всю историю московского рынка коммерческого жилья
Доступные новостройки концентрируются в Новой Москве и за пределами МКАД
Московские застройщики все реже выводят на рынок новостройки комфорт-класса, их интерес смещается в сторону более дорогих проектов, а доступные новостройки в основном концентрируются за пределами МКАД. «В Старой Москве комфорт-класс становится малочисленным, в основном жилье сегмента представлено в отдаленных от центра районах. Например, в пределах ТТК уже несколько лет экспонируется не более одного ЖК», — отметила основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Рассказываем, почему сокращается предложение новостроек комфорт-класса в столице и могут ли они исчезнуть совсем.
Доля на минимуме
На первичном рынке Старой Москвы сейчас представлено 12,7 тыс. квартир и апартаментов в массовых новостройках(Фото: LumineImages / Shutterstock / FOTODOM)
По оценкам экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», за последний год предложение доступных новостроек в Старой Москве сократилось в среднем на 40–43%, а доля такого жилья упала примерно до трети. По оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», в ноябре 2025 года на первичном рынке Старой Москвы в продаже представлено около 11,9 тыс. квартир комфорт-класса, что на 39,8% меньше, чем год назад. На их долю приходится 33,2% экспозиции, за год доля сократилась на 11,8 п.п.
«Все предложение комфорт-класса смещается в локацию Новой Москвы. Основные застройщики, которые сейчас работают на рынке массового сегмента в Старой Москве, это ПИК с долей 31%, Фонд реновации — 13,3% и ЛСР — 11,6%», — пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Похожую динамику наблюдают аналитики риелторской компании «Метриум». По их оценкам, на первичном рынке Старой Москвы сейчас представлено 12,7 тыс. квартир и апартаментов в массовых новостройках. За месяц показатель сократился почти на 6,7%, за год — на 42,6%. Текущий результат стал минимальным с июня 2021 года, когда девелоперы предлагали 11,9 тыс. лотов в массовых новостройках Старой Москвы. «На тот момент доля квартир и апартаментов данного сегмента достигала 42,7%, тогда как сейчас сократилась до 30%. Это значение является минимальным за всю историю московского рынка коммерческого жилья», — отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Доля комфорт-класса в новостройках Москвы за последние пять лет
| Период | Предложение, тыс. шт. | Доля, % |
|---|---|---|
| ноябрь 2021 года | 18,4 | 51% |
| ноябрь 2022 года | 25,9 | 52% |
| ноябрь 2023 года | 23 | 48% |
| ноябрь 2024 года | 25 | 48% |
| ноябрь 2025 года | 15,1 | 36% |
Данные: bnMAP.pro
Максимальная доля комфорт-класса на столичном рынке новостроек за последние пять наблюдалась во время расцвета массовой льготной ипотеки — в 2021–2022 годах. Чтобы удовлетворить растущий спрос, застройщики активнее выводили на рынок бюджетные проекты, подпадающие под параметры программы. По оценкам bnMAP.pro, в 2021–2022 годах доля новостроек комфорт-класса составляла более половины общего предложения (51–52%), в то время как сейчас на них приходится около трети предложения (36%). «Максимальная доля комфорт-класса за последние пять лет наблюдалась в 2021–2022 годах, это в первую очередь был ответ рынка на общедоступную льготную ипотеку под 6%. Именно комфорт-класс подпадал под условия льготной программы, поэтому многие ЖК были построены и реализованы с 2020 года в первую очередь с ориентацией на нее», — пояснила Ирина Доброхотова.
Помимо льготной ипотеки, к максимизации доли проектов комфорт-класса в тот период привели развитие околонулевой ипотеки и перестройка логистических цепочек в более дорогих сегментах, зависимых от импорта, на фоне введения в 2022 году новых санкций, добавил Руслан Сырцов.
По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, комфорт-класс в столице сокращается, потому что застройщики предпочитают строить объекты более высокого уровня — классов бизнес и премиум, чтобы повысить рентабельность. «Хотя, в моем понимании, они как строили комфорт, так комфорт и строят. Только теперь они называют его бизнесом или премиумом, просто чтобы завысить ценник, обосновать, почему у них вместо 300 тыс. руб. за 1 кв. м стало 500 тыс. или 700 тыс. руб. Реалии таковы, что мы имеем по всем параметрам завышение цен в новостройках», — добавил аналитик.
В Москве резко сократилось предложение доступных новостроек Недвижимость 
Мнение застройщика
Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК:
— В 2020–2023 годах жилое строительство стимулировалось государством, что привело к мощному всплеску новых проектов. Прежде всего имеется в виду ипотечный стимул. Когда стимулы стали отключаться и даже, наоборот, включились антистимулы в виде высокой ключевой ставки и новой политики, объемы вывода новых проектов снизились почти в два раза.
В последние два года выводы новых проектов комфорт-класса на рынок сокращались у всех застройщиков. Если в 2021–2023 годах в Московском регионе выводилось в продажу 1,8 млн кв. м в квартал, то в 2025 году только 1,1 млн кв. м. Хотя четвертый квартал 2025 года еще не завершен, но уже можно сказать, что застройщики в большинстве своем пока не возобновили в полной мере вывод новых проектов в продажу в объемах 2021–2023 годов.
Почему в Москве исчезают новостройки комфорт-класса
На сокращение доли комфорт-класса оказало влияние развитие программы реновации(Фото: Владимир Песня / РИА Новости)
Сокращение доли новостроек комфорт-класса в Москве, в первую очередь в ее старых границах, эксперты объясняют комплексом причин.